重要事項説明書などを電子化。2022年5月施行の宅建業法改正とは
「デジタル社会」の形成を目的とした、
デジタル改革関連法整備の一環として、宅地建物取引業法（宅建業法）
の改正法が、2022年5月18日に施行されました。
今回の改正法は、賃貸や売買といった不動産取引に必要な、
重要事項説明書などを電子化できるようにするものです。
不動産業界は、これまで、重要事項説明書や37条書面等について
「紙による交付」が義務付けられていたため、 電子契約化が遅れて
いましたが、今回の改正により、これらについて「紙による交付」が
不要となったため、不動産取引の場面でも、今後、
電子契約化が進んでいくと考えられます。
これまで、政府のIT戦略である
「世界最先端デジタル国家創造宣言・官民データ活用推進基本計画」
を受けて、不動産取引時の書面を電子化できないか検討が
進められてきました。
実験により、目立ったトラブルが起こらないことを検証できたため、
今回の法改正により、宅地建物取引士の押印を廃止した上で、
・媒介契約締結時書面
・指定流通機構（レインズ）への登録を証する書面
・重要事項説明書
・契約締結時書面
などを、電子メール、Webページからのダウンロード、
USBメモリなどで交付できるようになりました。
国土交通省は、宅建業者に向けて、
「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した
重要事項説明実施マニュアル」を公表しています。
https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001479781.pdf
重要事項説明書などの交付時や、
テレビ会議などのITを活用した重要事項説明（IT重説）をするときに
必ず対応すべきである「遵守すべき事項」と、
契約当事者間でのトラブル防止の観点から、
可能な限り対応したほうが良い「留意すべき事項」を挙げています。
遵守すべき事項には、次のような内容があります。
（１）宅建業者が相手方のIT環境を確認する
宅建業者が説明する相手方のIT環境について、
・重要事項説明書をダウンロードしてもらう形式の場合、
その形式に対応可能か
・提供する電子書面が改変されていないかどうかの確認が可能か
・宅建業者が利用する予定のソフトウェアに対応可能か
などに対応できるかを、事前に確認する必要があるとしています。
また、ITを活用した重要事項説明（IT重説）を開始する前に、
相手が重要事項説明書や添付書類を確認しながら説明を受けることが
できる状態にあること、IT重説を実施するためのIT環境が整っているか
を確認する必要があると定めています。
さらに、映像の視認や音声の聞き取りに支障が生じた場合には、
宅建士はIT重説を中断し、その支障となっている原因を把握して、
支障がない状況にしてから、IT重説を再開する必要があるとしています。
（２）重要事項説明書などの電磁的方法による提供の要件
説明の相手方に提供する重要事項説明書などは、
・説明の相手方等が出力することで書面（紙）を作成できる
・電子書面が改変されていないかを確認できる措置を講じている
といった要件を満たす必要があり、特に改変されていないかどうかを、
どのような方法で確認可能かについては、確実に理解してもらう必要が
あると説明しています。
（３）電子書面の作成方法
実施マニュアルでは、重要事項説明書などの電子書面を作成するときに、
ファイルへの記録の方式に指定はないと説明しています。
ただし、作成した電子書面を他のファイル形式に変換する際などに、
使用していた文字や表が、文字化け、文字欠けが生じていないことや、
表がぼやけてしまわないかを確認する必要があると定めています。
（４）提供した旨の通知
重要事項説明書等の電子書面を提供した際には、説明の相手方等に対し、
提供した旨の通知が必要となります。
マニュアルでは次のような方法を例示しています。
・電子メール等
（電子メール等を送信後、電話で電子メール等を送信した旨を
伝える）
・Webページからのダウンロード
（Webページからのダウンロードが可能となった時に、その旨を
電話や電子メールで掲載URLとともに伝える）
・CD-ROM やUSB メモリ等
（電子書面を記録したCD-ROMやUSBメモリ等を発送）
住宅関連サービスを開発する株式会社TERASSでは、国交省指定の
電子契約社会実験参加企業として、昨年より今回の施行に先駆け
不動産売買取引におけるIT重説・電子契約を行ってきたところ、
すでに取引の約4割を電子契約に移行できているとのことです。
対面での取引が不要になることで、
エンドユーザーの利便性向上だけでなく、移動や対面打ち合わせが
なくなることによる、不動産事業者側の業務効率化にもつながる
今回の法改正。
しっかりと準備をして、取り入れていきたいですね。
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