どうする？どうなる？生産緑地の2022年問題
新年１回目のメルマガは間近に迫った大きな問題を取り上げていきます。
みなさま本年もどうぞよろしくお願いいたします。
さて、すでにご存知かと思いますが、
「生産緑地の2022年問題」が大きな話題となっています。
1974年に制定された「生産緑地法」は、
大都市圏の地価高騰と住宅問題の激化により1992年に改正され、
市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と、
宅地などに転用される「宅地化農地」に明確に分けられました。
【生産緑地】
・面積500平米以上
・農林漁業を営むために必要な場合に限り、建築物の新築、改築、増築等が認められる
・生産緑地としての告示日から30年が経過した場合は、自治体に「買い取り」の申し出ができる
・主たる従事者が死亡などで従事できなくなった場合は同様に「買い取り」の申し出ができる
・自治体が買い取らない場合は他の農家などにあっせんする
・買取りを申し出た日から3ヶ月以内に所有権移転されなかった場合は制限が解除される
この改正により、大都市圏の農地も、 特定の条件を満たし、
自治体による「生産緑地の指定」を受けた場合は、
固定資産税が一般農地並みの課税になったり、 終身営農することを条件に、
相続税の納税猶予が受けられたりする税制優遇措置が取られました。
上記の1992年の改正で生まれた多くの「生産緑地」は、
指定から30年が経過する「2022年」に、
一斉に自治体に向けて買い取り請求されると予想されます。
買い取り申し出に対し自治体は、
特別の事情がないかぎり時価で買い取るものとされていますが、
市区町村が買い取らなかったり「生産緑地」として他に買う者がいない場合には、「生産緑地指定」
が解除されます。
実際のところは、自治体による買い取りの実績はほとんどみられないのが実情で、「生産緑地指定」
が解除され、固定資産税が従来の100倍以上になると、税負担に耐え切れず、農地所有者は土地を売却
することを検討せざるを得なくなります。
その結果、大量の戸建・アパート・マンション用地が市場に出回り、
不動産の地価が暴落するとともに賃貸物件の空室率が激増するのではないか、
といわれているのが「生産緑地の2022年問題」です。
とくに、三大都市圏特定市（東京23区、首都圏・関西圏・中部圏の政令指定都市）の市街化区域には、
「生産緑地」に指定されている農地が1万ヘクタール以上もあり、 このうちの約8割が2022年に期限を
迎えるとみられています。
このような状況下において、 不動産業者がすべきこととしては、
まず、生産緑地所有者や住宅購入者・売却希望者に対して、
そのニーズを的確にとらえ最適なプランを提示することではないでしょうか？
【住宅購入者・売却希望者の気持ち】
・実際「2022年問題」ってどういうものかよく分からない。
・今所有している土地やマンションの価格が暴落するのか不安。
・2022年問題に備えて何をすればいいのか分からない。
【生産緑地の所有者が取り得る行動】
・市町村に土地の買い取りを依頼する。
・不動産会社に売却を依頼する。
・特定生産緑地としてさらに10年間期間を延長する。
・宅地として転用できる土地として所有し続ける。
「生産緑地の2022年問題」は、大きな社会的課題となるため、
今後、政府・自治体も政策を打ち出してくると思われます。
法律や税の問題について不安を持つユーザーは非常に多いので、
不動産業者は、専門家として、「わからない」を払拭し、
「安心・信頼」を得られることが大切です。
この状況をチャンスにできるように、
早めの取り組みをしていきたいですね。
ホームページでの打ち出しも効果的と思われますので、
訴求方法については、QWERTYまで是非お気軽にご相談ください。
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